Место под солнцем

Из всех задач для нас важнейшей является жилье

Жизнь человека, если уж совсем упростить, состоит из потребностей. Имя им - легион. Большая часть потребностей, по большому-то счету, это блажь, пустые удовольствия, без которых вполне можно обойтись. Но есть базовые, без удовлетворения которых жизни никакой не будет. В буквальном смысле.

Базовых потребностей всего две. Образно один психолог обозначил их так: «как бы мне не сдохнуть» (потребность в пище и безопасности) и «как бы нам всем не сдохнуть» (потребность в размножении).

Базовая потребность потому и базовая, что ход веков и тысячелетий ничто в ней не меняет. Что в каменном веке человек первым делом стремился забиться в пещеру поудобнее и сглодать кость посытнее, так и сегодня квартира и гарантированный доступ к пище остаются в первом ряду «непреходящих» ценностей. А вот добыть себе эту ценность – та еще проблема.

Нашим мамам и папам в этом смысле очень повезло – о них позаботилось государство. Пусть после долгого ожидания в очереди, пусть неудобные, пусть на кухне не повернуться, а сквозь стены дует, но квартиры им все-таки достались, причем практически бесплатно. А на наш век, господа, все, халява закончилась!

Очереди на муниципальное жилье, конечно, по-прежнему существуют. Но двигаться они перестали, если верить старшим, еще в «застойные» времена. Действуют, хоть и не без сложностей, жилищные сертификаты для военных и программы для вынужденных переселенцев, но к широким слоям населения они отношения не имеют. Сегодня люди в возможность получения жилья с помощью государства уже просто не верят. Соответственно, пытаются приобрести жилплощадь другим путем. Например, купить.

Мечты, мечты!

По американским и европейским мелодрамам мы знаем, что в цивилизованной стране, как только молодой человек выходит в самостоятельную жизнь, он сразу покидает родительский дом, берет кредит и покупает себе квартиру. А если задумает жениться – берет кредит побольше и покупает дом. Потом всю жизнь расплачивается. И оставляет детям приличное недвижимое наследство.

В России ничего подобного никогда не было. Только в последнее время на слуху появилось загадочное слово – «ипотека».

Самая общая схема ипотечного кредитования такова. Банк предоставляет частному лицу денежный займ для приобретения жилья. Продавец дома или квартиры получает свои деньги сразу, дальнейшие финансовые отношения складываются уже между банком и покупателем. Ну, плюс еще страховые компании, посредники и т. д. Займ обеспечивается залогом этого самого приобретаемого жилья или другого, уже имеющегося. Выплачивается в течение 7-10 лет вместе с годовыми процентами. Все это время человек уже живет в своей квартире.

Вариантов ипотеки бесчисленное множество. Один из них известен и в наших краях. Под крылышком администрации области ютится некий Фонд развития жилищного строительства, который выдает желающим гражданам ипотечные кредиты. Однако подробности деятельности этой достойной организации разузнать нам не удалось, ибо «все интервью дает только директор›, Сергей Александрович Ларионов, оказавшийся, к сожалению, недоступным, а без его начальственного слова даже схему псковской ипотеки поведать прессе сотрудникам фонда не позволено. Потому, извиняйте, дорогие читатели, мы вынуждены адресовать заинтересовавшихся непосредственно в саму организацию.

Временные меры

Многие по первому времени пытаются снимать квартиру. Но и это становится все труднее. Квартиры дорожают. Число незанятых площадей сокращается, а желающих их занять - возрастает. Домохозяева, во избежание лишнего риска, стараются сдать квартиру по знакомству. При этом квартира сдается, как правило, на время, пока не подрастут малые дети или не вернутся родственники из-за границы. Потому гарантии на будущее нет.

В позапрошлом (для тех, кто еще не «переключился», – в девятнадцатом) веке в Пскове, как и во всех других российских городах, существовали так называемые «доходные дома», где можно было по своему достатку снимать жилье долгие годы. Доходные дома не пустовали, их хозяева не бедствовали. Можно сказать, что это были своего рода гостиницы многолетнего проживания. Сегодня все это осталось только в учебниках истории.

Доходный дом – дорогое удовольствие. Стоит он, надо думать, побольше, чем обычный дом с квартирами на продажу, а окупаться будет долго. В таком небогатом городе, как Псков – весьма долго. Строительным организациям было бы только в радость получить такой заказ, да кто же его сделает? Кто рискнет вложить деньги в перспективный, но экономически рискованный проект? Даже при дефиците собственного жилья сколько людей согласится платить за качественное, но «не свое» жилье? А если кто-то из постояльцев перестанет платить, но не захочет выехать, хватит ли возможностей суда для того, чтобы выселить неплательщика?

В Псковской области доходные дома плохо просматриваются даже в перспективе. В обиходе городского управления архитектуры и градостроительства и термина такого – «доходный дом» – не существует. А раз нет понятия, то нет и явления.

Глаза завидущие, руки захватущие

Наилучший способ (по степени надежности, законности и скорости решения задачи) приобретения жилья в собственность – это его покупка. Поскольку жилых площадей в Пскове, как, впрочем, и в других городах, вечно не хватает, строительство домов не прекращается, бизнес недвижимости развивается и будет развиваться. Если кто захочет прикупить себе квартирку-другую – выбор у него будет.

Жилье, выставляемое на рынке недвижимости, бывает новое, только что построенное, и вторичное, проще говоря, б/у. Новое, как правило, дороже, но и платить за него можно не сразу, а в рассрочку, особенно если дом еще строится и вы имеете дело непосредственно с его хозяином. Купить в рассрочку вторичное жилье сложно, так как обычно продавец хочет не только продать квартиру, но и сразу же купить новую.

Сегодня продается самое разное жилье. Если не считать общежития и дома без удобств, не удовлетворяющие современным требованиям комфортности, то самое дешевое и неудобное жилье – это «хрущевки», блочные, малогабаритные постройки 1960-х. Следующая ступень – дома так называемой «новой планировки», тоже железобетонные, но поновее, годов 80-х. Потом следуют новые дома, построенные в 1990-х и далее, блочные пяти- и девятиэтажки, как, например, дальнее Завеличье.

Четвертая по ценности категория – это кирпичные дома, пятая – кирпичные дома повышенного уровня комфортности, или элитное жилье. Впрочем, по настоящему элитного жилья немного, и требования к таким домам возросли. Теперь это уже не просто дом из кирпича, но и с большими площадями квартир, не массовый и в хорошем месте.

В общем, вариантов много, выбирай – не хочу!

…а зуб неймет

Единственное, что может остановить желающего купить квартиру, – это ее стоимость. За последние годы цены на недвижимость взлетели. Сегодня средняя «хрущевка» стоит от 6,5-7 до 10-13 тысяч у. е. Стоимость элитного жилья может доходить до нескольких сотен баксов за метр квадратный.

Очевидно, что купить квартиру, можно только заплатив за нее. То есть, сразу на руках должна быть определенная, и весьма крупная, сумма денег. А деньги - штука такая: они, как известно, тянутся к себе подобным, а значит, либо есть, либо нет. Просто взять и раздобыть их, если никогда раньше этим не занимался, крайне сложно.

Но есть места, где деньги прямо-таки штабелями лежат, – банки. В Пскове удалось обнаружить два банка, в числе услуг которых числится выдача кредитов физическим лицам для приобретения жилья. Это псковское отделение Сберегательного Банка РФ и псковский филиал Балтийского банка.

Следует сразу упомянуть, что в случае покупки квартиры с помощью банковского кредита речь идет скорее всего о вторичном рынке – квартира должна быть налицо. Кредит предоставляется при обязательном соблюдении ряда необходимых условий. Должен быть постоянный доход, поручатели, готовый договор на покупку жилья; Балтийский банк требует еще и залог недвижимого, застрахованного, никем не занятого имущества. При этом часть стоимости квартиры – от 30% и выше – у вас уже должна быть на руках, а кредит покрывает недостающее. Он довольно дорог – в одном случае это 19% годовых на срок до 5 лет, в другом – 23% на срок до 15 лет. И это – еще не самое страшное!

Сумма кредита в принципе не ограничивается, но напрямую зависит от размера ежемесячного заработка. Формулу расчета нам никто, разумеется, не выдал, но некоторые конкретные варианты известны. Например, вы решили приобрести квартиру тысяч этак за десять условных единиц. Поскребя по сусекам, набрали процентов 30 ее стоимости, а остальные 70 решили взять в кредит. Так вот, чтобы получить кредит на сумму 7000 долларов (это еще и минимальная стоимость однокомнатной «хрущевки»), у вас должна быть зарплата (для разных банков по-разному) от 14 до 20 тысяч рублей. В месяц. При зарплате 3-4 тысячи рублей вам дадут только тысяч 25-30. Рублей.

В общем, несмотря на значительное число желающих, ни одного кредита на покупку жилья ни в Сбербанке, ни в Балтийском банке на сегодня еще не выдано.

Если же у вас нет ни заначки в несколько тысяч долларов, ни внушающей уважение зарплаты, то купить квартиру вам будет довольно сложно. Попытайтесь лучше выиграть ее в лотерею.

Больше шансов.

Особое предложение

Впрочем, если реальная возможность купить жилье у вас все-таки есть, но хочется сэкономить, то можно выступить со-инвестором строящегося дома. Такой шанс периодически предоставляет жителям Пскова ЗАО Строительная фирма ДСК. Начиная при поддержке городской администрации строить дом, фирма, заложив фундамент, дает о том объявление в прессе с приглашением юридическим и физическим лицам вступить в долю. С физическими лицами заключаются договоры, где оговаривается площадь приобретаемого жилья, стоимость одного квадратного метра и прочее. Первый взнос – не менее 70%. Остальное может быть выплачено с рассрочкой в 2-3 месяца – ровно столько длится монтаж дома.

Юридические лица могут расплачиваться «натурой», то есть стройматериалами. Заработанные таким путем квартиры фирма может выдать своим сотрудникам или продать.

Покупка квартиры «на паях» в строящемся доме, как правило, бывает выгоднее, нежели покупка уже готового жилья. Так, например, новые квартиры у ДСК по ценам приравниваются к вторичному жилью.

Все выше, выше и выше

В нашей псковской реальности в большинстве случаев речь идет не столько о приобретении нового жилья, сколько об «улучшении жилищных условий». А уж оно может продолжаться до бесконечности. Многочисленные агентства недвижимости помогут вам подобрать подходящий вариант, уладят юридические формальности. Было бы только с чего начать.

Но, как говорится, не все йогурты одинаково полезны. Если вы собираетесь улучшать свои жилищные условия, имея квартиру в ветхом, подлежащем срочному расселению доме, то готовьтесь к долгой, изнурительной и, что особенно обидно, неравной борьбе. Как стало ясно на примере дома № 1-а по ул. Детской (см. «ПГ» №№ 43 и 48 за 2002 г.), городские власти не всегда усердны в исполнении своих обязательств перед гражданами. Более того: в городском бюджете за ближайшие годы, по свидетельству депутатов городской Думы, вообще ни разу не появлялась строка расходов «на расселение из ветхих домов», в программе социально-экономического развития города – тоже.

Так что, начинать лучше всего с нормальной, 2-3-х комнатной квартиры, пусть густонаселенной, зато в не очень старом доме. В таком случае простейшим способом увеличения жилого пространства будет размен квартиры. Об этом грезят все повзрослевшие дети, живущие вместе с родителями. Правда, для того чтобы качество жилья не понизилось, скорее всего, потребуется доплата. Не говоря уже о том, что желание размена не всегда бывает обоюдным, и в особо трудных случаях затраты при обмене увеличиваются еще и на сумму судебных издержек. Впрочем, это все же из области реального, найти деньги на улучшение жилищных условий намного легче, чем на покупку квартиры.

Свою долю в отцовском доме можно поменять на комнату в общежитии. Общежитие с доплатой – на однокомнатную малогабаритную квартиру. Еще подкопить, и обменять ее на квартиру новой планировки. Ну и так далее. Где-то после трехкомнатных апартаментов в элитном доме можно задуматься о собственном коттедже. Он будет стоить раза в три дороже вашего последнего приобретения, тысяч этак 150 баксов. Главное – начать!

О своей собственной комнате можно мечтать, имея самое малое 2,5 тысяч условных единиц начального капитала, что составляет около 80 тысяч рублей. При средней зарплате в Пскове в 4 тысячи рублей, на то, чтобы накопить эту сумму, уйдет чуть больше полутора лет. Это если откладывать всю зарплату и жить на чужой счет, или вообще не есть, не пить, не одеваться, если никакая добрая душа помочь не захочет. Если продолжать дальше в том же духе, то лет через пять можно накопить на однокомнатную «хрущевку», что значительно сократит ваш путь к коттеджу.

Дерзайте!

Светлана ПРОКОПЬЕВА.

Благодарность автора за помощь в подготовке материала: Алексею Иванову, заместителю директора агентства недвижимости «УНО», Елене Гуль, менеджеру агентства недвижимости «Фабрициуса, 3», Галине Савихиной, начальнику отдела смет, договоров и цен ЗАО «ДСК».