Петропавловский ликбез

Собственник частного дома около церкви Петра и Павла не смог доказать свое право на произвольную реконструкцию

Псковский городской суд 29 апреля признал законным предписание Государственного комитета по охране культурного наследия о приостановлении работ в коттеджном поселке Петропавловский. Участок, на котором идет спорное строительство, вплотную примыкает к памятнику истории и архитектуры федерального значения «Церковь Петра и Павла», XV-XVII вв. Когда решение вступит в законную силу, собственнику реконструируемого здания придется разрабатывать проектную документацию и, возможно, сносить уже возведенные лишние этажи.

Градостроительный скандал, связанный с Петропавловским, разразился в Пскове в феврале 2014 года [ 1]. Напомним, 13 февраля архитектор Евгений Гольман оставил сообщение на сайте губернатора Псковской области turchak.ru о том, что на месте дома №1 идет новое строительство в масштабах, подавляющих своей массой церковь Петра и Павла бывшего Сироткина (Сереткина) монастыря. Одновременно разрушается архитектурный облик комплексного проекта, разработанного и согласованного по всем нормам охранного законодательства.

На сообщение отреагировал Госкомитет области по охране культурного наследия, выдав 24 февраля собственнику жилого дома №1 на ул. 2-й Береговой предписание о приостановке работ.

Собственник земельного участка и жилого дома Надежда Орлова 25 марта подала заявление в Псковский городской суд с жалобой на неправомерные действия органов государственной власти. Она просила суд признать незаконным выданное ей госкомитетом предписание о приостановке работ.

В своем заявлении Надежда Александровна указывала на то, что, во-первых, непосредственно на ее земельном участке не имеется «вновь выявленных объектов культурного наследия», во-вторых, права собственности на землю зарегистрированы без каких-либо обременений, в-третьих, согласно Проекту зон охраны 1995 года, ограничения высотности застройки на участке не установлены. Наконец 19 августа 2013 года застройщиком было получено разрешение на строительство №RU60302000-78.

Что же касается необходимости согласования строительства с органом охраны памятников, то заявитель считал таковым письмо от госкомитета по культуре, которое 14 мая 2013 г. было получено администрацией Пскова в ответ на запрос в рамках процедуры получения разрешения на строительство. Ограничений по высоте объектов нового строительства и при реконструкции существующих зданий не установлено, написал тогда комитет.

Суд, рассмотрев доводы сторон и заслушав свидетелей, счёл доводы заявителя несостоятельными.

Как пояснила «Псковской губернии» Надежда Волова, начальник нормативного правового отдела комитета по охране культурного наследия, предписание вынесено на основании того, что строительные работы ведутся в границах охраняемого природного ландшафта и исторического культурного слоя Сереткина монастыря. Часть культурного слоя была повреждена в процессе работ, пояснила суду председатель Псковского отделения ВООПИиК Ирина Голубева, приглашенная в суд в качестве свидетеля. Кроме того, рабочие выполнили подсыпку грунта на значительном участке, изменив береговую линию верхней террасы реки Великой в пределах охраняемого природного ландшафта.

Зоны охраняемого природного ландшафта, как и охранные зоны и зоны регулирования застройки, устанавливаются с тем, чтобы не допустить уничтожения исторических памятников. При этом, констатировал суд, под угрозой объекту культурного наследия понимается не только прямое разрушительное воздействие, но и косвенное, которое выражается в нарушении установленных градостроительных регламентов. А земельный участок под домом №1 на 2-й Береговой «входит в сектор зрительного восприятия» Сереткина монастыря [ 2]. В чём наглядно убеждает новое строительство, визуально задавив своими объёмами памятник.

Судебное заседание дало ответ на вопрос, почему для столь примечательного участка не установлены высотные регламенты. Всё очень просто: проект зон охраны вообще не разрешает строительство в зоне охраняемого ландшафта. Если строить нельзя, то какая разница, до какой высоты? По идее, об этом в рамках процедуры выдачи разрешения на строительство должен был сообщить администрации Пскова госкомитет по культуре Псковской области, однако защита памятников никогда не была сильной стороной Александра Голышева [ 3].

Примерно так же объясняется отсутствие обременений на право собственности в документах Россреестра: законодательство РСФСР не требовало кадастрового учёта зон охраны. Практики регистрации обременений в зонах охраны памятников по проекту 1995 года попросту не существует.

Тем не менее, застройка вблизи церкви Петра и Павла есть – как живое доказательство того, что зоны охраны не препятствуют развитию как таковому. Проект комплексной реконструкции территории разрабатывался одновременно с проектом зон охраны при участии специалистов Ленинградского государственного института проектирования городов («Ленгипрогор») и затем прошел все необходимые процедуры согласований. Такую же процедуру – научно-методический совет при комитете по охране культурного наследия, согласование в Министерстве культуры РФ, разрешение на отклонение от предельных параметров в Псковском областном Собрании – должен был пройти и проект реконструкции жилого дома №1, поясняет Надежда Волова.

В этом проекте, согласно части 3 статьи 36 закона №73-ФЗ, обязательно должен быть раздел по обеспечению сохранности объектов культурного наследия, говорит Надежда Ивановна: «Этот раздел выполняется именно застройщиком, то есть лицом заинтересованным, и предоставляется нам, чтобы орган охраны культурного наследия получил доказательства, что работы, которые проводятся вблизи памятника, не причиняют никакого вреда и угрозы его существованию».

По мнению комитета, застройщик не вправе утверждать, что памятник архитектуры в безопасности только потому, что работы идут в ста метрах от него: «Ведутся земляные работы, закладывается новый фундамент, а это берег реки – как поведет себя гидрология? То, что происходит в глубине, мы не знаем, потому что ни геология, ни гидрология нам представлены не были».

Опасения, что берег Великой может «поплыть», небеспочвенны. С угрозой обрушения части стены столкнулся Снетогорский монастырь (что обернулось затем не меньшими проблемами с проектом железобетонного укрепления берега [ 4]). На днях о подобной проблеме через сайт губернатора сообщили прихожане храма Апостола Матфея в посёлке Писковичи Псковского района: «Весной стало заметно движение почв у берега и оседание их вниз». Оперативно созданная комиссия угрозы разрушения самого храма пока не выявила, но рекомендовала вести постоянный мониторинг ситуации. Учитывать особенности строительства в прибрежной зоне должен был и собственник участка на 2-й Береговой – не зря же выполнена монструозная подсыпка грунта на участке.

29 апреля Псковский городской суд отказал Надежде Орловой в признании незаконным предписания комитета по охране культурного наследия. Если решение суда вступит в законную силу (а у заявителя есть месяц на обжалование в Псковском областном суде), застройщику придется разработать и согласовать всю необходимую проектную документацию. Если орган охраны памятников откажется согласовать уже возведенные объемы строительства (что весьма вероятно, поскольку новый дом очевидно диссонирует с окружающей застройкой), добиваться сноса лишних этажей придется, видимо, также через суд.

Отметим, что даже не вступившее в силу мотивированное решение суда имеет огромную ценность – это подробный и содержательный путеводитель, своеобразный ликбез по псковскому охранному законодательству.

Светлана ПРОКОПЬЕВА

1. См.: С. Прокопьева. Скандал «Петропавловский»// «ПГ», № 8 (680) от 26 февраля - 04 марта 2014 г.

2. Согласно Проекту детальной планировки района завода «Тиконд» и Снетогорского монастыря, разработанному главным управлением архитектуры и градостроительства Псковского облисполкома в 1990 году. Этот проект затем лег в основу планировочной структуры коттеджного поселка Петропавловский.

3. См.: С. Прокопьева. Отслужил// «ПГ», № 15 (687) от 16-22 апреля 2014 г.

4. См.: И. Голубева. Закрыть лицо земли // «ПГ», № 36 (507) от 15-21 сентября 2010 г.